住宅やマンションのリノベーション－札幌のアルトスタジオ

今日は、夜7時より東京のリノベーションや不動産を手がけている会社のメンバーが集まって結成された会「ハ会」シンポジウムが東京で開かれました。

この会は、不動産のカリスマ「長嶋 修」氏率いるさくら事務所、リノベーションの先駆者「ブルースタジオ」の大島氏・石井氏、リクルート社の島原氏・矢部氏などなどそうそうたるメンバーで構成されております。

今回は、「ハ会」第一回テーマ”ＶＩＶＡ・中古！”でした。

私は東京には行けませんでしたので、”ustream”にてネットで参加しました。




私なりに（主観も入っていますが）今日の内容をまとめて見ます。

今までの日本は、とにかくスクラップ＆ビルドの社会でした。

新しいもの好きな現代日本人の気質がより後押しして、とにかく使えるものも目的が変われば”壊す・そして建てる”という循環で建築業界は成り立ってきました。

しかし、これからどうでしょう。

経済低調、雇用不安、年収低下、etc、、、、

まだまだ、先が見えません。

この状況下では建て替えは促進されませんし、なにより環境的視点から見ても、若者の価値観の変化から見ても、もう新築の時代ではありません。

現在ある、建築資産を生かす・蘇らせる・価値を上昇させる。

そんな時代がすぐそこにやってくるように思います。

日本の不動産売買市場においては、築25年を過ぎると、自動的に建物の評価は”ゼロ”になります。

つまり、築25年以上の建物が乗っかった土地は「売り土地（古家付）」となるわけです。

建物が本当にボロボロで使えないものでも、しっかりと建っていてまだまだ使えるものも同評価なのです。

不動産売買にかかわる業者は、何千万もする”商品”を売りながら、”商品”のことはほとんどわかっていません。
（もちろん、しっかりとしている業者さんもたくさんいますが）

以前、リノベ素材を探して仲介業者の立会いのもと、内観したことがあります。

その物件は明らかに雨漏りのあとがあり、間仕切り壁にも水が入り込み、私の予想では柱はほとんど腐って無い、土台は確かめるまでもない、この家はきっと外壁のモルタルの強度で形を保っている状態でありました。

しかし、

仲　「この家の売主さんからの告知では、特に雨漏り、ゆがみなど問題ないということです」

私　「いや、ココどう考えても雨漏りのシミありますよね、さらに全体的にカビ臭くありませんか？」

仲　「いえ、売主さんから問題ないと言われてるので、、、、、」


これが現状です。


このような事例を受けて、今日のハ会の提言。

不動産の売買においては、中古住宅の売買における情報のオープン化・自由化。

不動産業者による物件の囲い込み禁止。

そして、第三者による現状の性能検査（インスペクション）。

建築においては、長期的修繕や使われ方に対応した、ギリギリではなく余裕を持ったプランニング。

長期的価値を生み出すことができる、土地と建築のプランニング。

何年持つか、ではなく何年持たせるか。



今日のシンポジウムはこんなところでまとまった気がします。

このハ会はこれからもテーマを変えながら続くので、また積極的に参加していきたいと思います。


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最近、建築家たちもリノベーションに積極的に関わってくるようになりました。

しかし、ほとんどの建築家が新築よりリノベーションのほうが設計監理料の比率が高いのはなぜなんでしょう？

まぁ、考えようによってはリノベーションのほうが手間が掛かるので、という事かもしれませんが、私はずっとリノベーション主体に活動してきたので、いろんなノウハウも持っております。

ですから私の場合、新築よりもリノベーションの料金設定を安くしています。

リフォームやリノベーションでは、壊してみてナンボとか、契約金額は安くても追加追加で多額な請求を受けたり、仕上がりに満足いかなくても、「これはこんなもんですよ」と言って直してくれなかったり。

設計事務所を中間に入れることによって、コスト調整や施主側に立った施工業者との交渉などメリットはたくさんあり、見積もりを精査することにより工務店などとの単独契約より逆に安くできることも多いです。

是非リノベーションをお考えの時には、リノベを得意としている設計事務所←即ちアルトスタジオｗｗ

を選択肢のひとつにしていただけると嬉しい限りです。